Проблема мошенничества на рынке недвижимости актуальна. От преступников не спасают ни проверка документов юристами, ни эксперт-сейфинг при передаче денег. Почва для обмана, как и всегда, – жадность и неграмотность самих потребителей.
15 декабря в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Лен-области прошел круглый стол «Мошенничество на рынке жилья: новые способы обмана». Вопреки названию мероприятия, участники признали, что основные способы мошенничества стары – но по-прежнему эффективны.
Недвижимость – не самоцель
Открывая круглый стол, Валерий Виноградов, президент ГК «Авентин», президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, дал краткую юридическую справку по вопросу мошенничества на рынке недвижимости. С юридической точки зрения, напомнил он, состав мошенничества охватывается 159 статьей Уголовного кодекса и формулируется как «хищение чужого имущества либо приобретение права на чужое имущество путем обмана либо злоупотребления доверием».
Мошенничество на рынке недвижимости – одна из самых серьезных форм этого преступления, оно подпадает под часть 4 указанной статьи – «Мошенничество в особо крупных размерах». «Особо крупным», согласно отечественному законодательству, считается мошенничество, в котором задействовано более 1 млн рублей, а сделки с недвижимостью, как правило, превышают эту сумму.
Обычно мошенничество сопровождается другими правонарушениями. Чаще всего речь идет о статье 327, «Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов», – преступники входят в доверие и обманывают жертв с помощью поддельных паспортов и других бумаг.
Факт мошенничества считается осуществившимся с того момента, когда лицо, совершившее его, приобрело право на полученное им имущество, то есть с момента государственной регистрации права собственности.
Как правило, цель мошенников, «работающих» на рынке недвижимости, – не получение собственно объектов недвижимости, констатирует Валерий Виноградов.
Это риск для них, так как сделка может быть оспорена, собственность может быть признана недействительной. Задача мошенников – получить деньги. На первичном рынке этого можно достигнуть, например, при двойных продажах, когда покупателю передаются права на объект, на самом деле не принадлежащие продавцу. На вторичном рынке преступники обычно получают выгоду, на короткое время приобретя объект и затем вновь продав его.
Простота и воровство
Жертвами мошенничества на вторичном рынке, как известно, становятся прежде всего представители социально незащищенных слоев населения: пенсионеры, инвалиды, сироты, пьющие и просто одинокие. С нечестностью на первичном рынке сталкиваются, напротив, люди, имеющие определенные накопления и решившие потратить их на новое жилье. В целом, отмечает Валерий Виноградов, чем ниже на социальной лестнице находится человек, тем больше у него шансов пострадать от мошенничества. Если обеспеченные люди уже приобрели привычку в делах руководствоваться логикой, то небогатые могут соблазниться любой формой экономии, забыв, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Вероятность мошенничества выше в простых и коротких сделках. Сложные сделки (межрегиональные, «встречки») длятся долго, требуют различных механизмов финансирования, работы с банками и страховыми компаниями, участия нескольких специалистов: риэлторов, нотариусов, юристов, страховщиков. Для преступников это усложнение задачи и риск дополнительной проверки, на который они обычно не идут. Другое дело – короткие сделки вроде аренды, где участников мало, а доверие нужно вызвать на короткое время.
Ассоциация риэлторов Петербурга, сообщил ее президент, прилагает усилия к тому, чтобы бороться с мошенничеством на рынке недвижимости. Один из инструментов АРСПб – прозрачность сделки. Существует стандарт договора, в котором должны быть указаны все аспекты сделки, расчетов и пр.
Следующий момент – надежная идентификация риэлтора и компании с помощью единого реестра АРСПб. Познакомившись с агентом, который представляется сотрудником определенной фирмы, клиент может войти в реестр на сайте АРСПб и проверить, действительно ли такой человек работает в этой компании и прошла ли компания сертификацию. В реестре числятся более 8 тысяч сотрудников. Все фирмы-члены АРСПб, напоминает Валерий Виноградов, на сегодняшний день сертифицированы либо находятся в процессе сертификации.
Также для предупреждения преступности и просто недоразумений важен сценарий взаиморасчетов: стандарт АРСПб предписывает проведение расчета только после регистрации сделки.
В процессе сотрудничества с риэлторской фирмой клиент может в любой день обратиться в АРСПб за консультацией, задать интересующие его вопросы. Вопросы по конкретным сделкам могут быть рассмотрены в комиссии по профессиональной этике и правам потребителей Ассоциации.
Важной Валерий Виноградов считает профилактическую разъяснительную работу, которую АРСПб проводит на мероприятиях и в СМИ. Потребителям объясняют, какие моменты нужно учитывать, чтобы снизить риски сделки.
Мелким шрифтом
Ирина Забродина, генеральный директор «Центра Жилищного Кредитования», рассказала собравшимся на круглом столе о рисках, которые поджидают покупателей-ипотечников, а также тех, кто получает различные субсидии. По данным г-жи Забродиной, большинство заявок на покупку квартир среднего класса сегодня поступает с участием кредитных денег. Очень часто заемщики сами ищут себе квартиру. При этом не всегда они представляют себе все имеющиеся риски, опрометчиво вносят авансовые платежи агенту продавца. Риск может крыться в непонимании заемщиком условий банка, согласно которым он одобряет тот или иной объект. Так, существуют риски, связанные с адекватностью оценки объекта. Сегодня оценочные компании, напуганные кризисом, порой занижают стоимость квартир, несмотря на наличие на рынке аналогичных объектов по более высокой цене. В результате заемщик, уже внеся аванс, может не получить в банке той суммы, на которую рассчитывает.
Также важны для заемщика условия по состоянию дома, которые ставит банк, – степень износа и пр. Покупатель, действующий на рынке самостоятельно, без риэлтора, может не учесть при поиске квартиры все эти факторы, а в результате не получить одобрения банка.
Обязанность заемщика – внимательно изучать документы, которые ему предстоит подписать: кредитный договор, договор купли-продажи. В договоре с банком могут быть мелким шрифтом обозначены пени при различных нарушениях графика выплат, дополнительные платежи, право банка поднять ставку и пр. Грамотный риэлтор, работающий с заемщиком, всегда настаивает на том, чтобы документы были показаны клиенту заранее, а не в день подписания.
Бремя субсидии
Бездна проблем, по мнению Ирины Забродиной, таится в сфере жилищных субсидий. Люди, услышав о возможности получить помощь от города в покупке жилья, начинают самостоятельно действовать, не подозревая обо всех сложностях. Более того – не понимая, какую сумму они получат по итогам всех перипетий. Порой полученные средства совсем невелики и просто не оправдывают потраченных усилий и времени. На некоторые субсидийные программы очередь закрыта или растянута на годы. Молодая семья может уже перестать быть молодой, прежде чем подойдет ее очередь по программе, невесело шутят риэлторы.
По некоторым программам, которые в целом, казалось бы, успешно продвигаются, деньги могут закончиться временно – и внезапно. Скажем, в ноябре субсиденту, уже подобравшему себе объект для покупки или даже внесшему аванс, могут вдруг заявить, что ближайшие выплаты теперь будут только в марте. Покупка «подвисает» на несколько месяцев или просто срывается.
Некоторые программы субсидий «опасны» тем, что по ним обязательно получение ипотечного кредита. Для субсидентов, которые по определению являются людьми небогатыми, необходимость подтвердить свою платежеспособность и затем выплачивать кредит может стать серьезным препятствием.
С субсидентами работают два банка: Сбербанк и банк «Санкт-Петербург». Сбербанк заключает предварительный договор до сделки, а вот «Санкт-Петербург» позволяет клиентам проводить сделку, а только после этого рассматривает ее условия и перечисляет кредитные деньги – разумеется, это огромный риск для субсидента. Участь субсидента может значительно облегчить помощь специалиста, настаивает Ирина Забродина. Только с помощью профессионала можно подобрать оптимальный план работы, решить, есть ли вообще смысл участвовать в той или иной программе, а если есть, то в каком порядке действовать.
Не хочу учиться, хочу в агенты
Директор агентства «Невский простор» и председатель Комиссии по профессиональной этике и правам потребителей АРСПб Александр Гиновкер полагает, что новые способы мошенничества на рынке жилья, на самом деле, изобретать не нужно – вполне достаточно старых. Основой для преступных действий, как всегда, является жадность и недальновидность самих потребителей.
Распространению обмана способствует также несовершенство законодательства, а именно – отсутствие защиты прав добросовестного приобретателя, указание в договорах балансовой стоимости, наличные расчеты, отсутствие образовательного фильтра при допуске на рынок риэлторских услуг. В результате последнего на рынке присутствуют как настоящие мошенники, так и «специалисты», изначально не имеющие злого умысла, но способные навредить потребителю по причине своего непрофессионализма.
Если ориентироваться на рекламные издания, то сегодня в Петербурге насчитывается около 500 фирм и частных предпринимателей в сфере риэлторских услуг.
Государство не требует наличия специального образования от людей, которые работают агентами, – в этом их отличие от врачей, адвокатов и других профессионалов, которые могут практиковать частным образом. В результате частный риэлтор сегодня – это, как правило, человек, который нигде не учился, в лучшем случае – почерпнул какие-то знания в процессе недолгой работы в фирме, а затем решил уйти на вольные хлеба. Обычно он не оформляет себя в качестве ИП или ПБОЮЛ. Естественно, не заключает договоров, не платит налогов и не выдает кассовых документов при приеме денег. Бывает, что в роли частного риэлтора выступает агент, который числится сотрудником компании, но втайне от начальства проводит «левые» сделки.
«Чем отличается работа риэлторской компании от услуг частного агента?» – задается вопросом Александр Гиновкер. В компании клиенту обеспечивается многоуровневый контроль сделки: работают диспетчерская служба, принимающая заявки, агент, непосредственно проводящий просмотры и переговоры, менеджер или исполнительный директор, уполномоченный на заключение договора – по официальной терминологии Российской гильдии риэлторов, брокер (как правило, специалист, имеющий за плечами не менее 3 лет опыта работы и сдавший квалификационный экзамен). Если у агента или брокера возникают вопросы, подключается юридическая служба фирмы (штатная или работающая на аутсорсинге). На финальном этапе сделку визирует руководитель компании либо кто-то из вышестоящих менеджеров. Есть в компании специалисты, занятые контролем взаиморасчетов. Мошенник, скорее всего, просто не будет связываться с фирмой, где сделка проходит через столько профессиональных рук. В результате, свидетельствует г-н Гиновкер, среди обращений в Комиссию по профессиональной этике и правам потребителей АРСПб практически не встречалось жалоб на мошенничество при работе с крупными компаниями.
Конечно, для успеха сделки и предотвращения мошенничества важен не только статус фирмы, но и личные качества агента, который проводит сделку. Так, одной из распространенных форм мошенничества является следующая: злоумышленник арендует квартиру и по поддельным документам пытается ее продать. Грамотный риэлтор не только займется проверкой документов, но и, заподозрив неладное, просто догадается пойти по соседям и в жилконтору, где ему скажут, проживает в этой квартире названный человек или нет. Можно подделать паспорт, но не соседей.
Своя армия
По наблюдениям Александра Гиновкера, чаще всего от мошенничества на рынке недвижимости страдают покупатели. Продавцы могут пострадать в частных случаях: например, от шантажа со стороны покупателя, когда плохо прописана схема взаиморасчетов. Или при неграмотном выстраивании ситуации с налогообложением – но это, как правило, не мошенничество как таковое, а просто непрофессионализм агента.
Основной – и крайне серьезный – риск покупателя заключается в возможности оспаривания права собственности через некоторое время после сделки. Поскольку право приобретателя законодательно не защищено, возникает и оспаривает сделку кто-то из предыдущих собственников – это классическая форма мошенничества. Александр Гиновкер приводит пример из практики: клиент обратился в крупную компанию для поиска квартиры. Подходящий вариант был найден – но в довольно сомнительной фирме. Компания, сопровождающая покупателя, предложила ему заключить договор на проверку объекта и дальнейшее ведение сделки, но он отказался и приобрел квартиру самостоятельно. Уже через два месяца покупка было оспорена. Оказалось, что квартиру продали по традиционной преступной схеме с использованием подложных документов. Покупатель до сих пор находится в судах и имеет весьма средние шансы на выигрыш дела.
Вывод у директора «Невского простора», он же главная рекомендация потребителям, один: в любой сделке не действовать самостоятельно, не имея нужных знаний, а иметь в арсенале собственного специалиста, которому вы платите и который работает в ваших интересах. «Если вы не хотите кормить свою армию, вы будете кормить чужую», – напоминает Александр Гиновкер известное изречение.
Деньги-деньги-рублики…
Генеральный директор компании «Александр» Сергей Сосновский рассказал об опасностях, которые подстерегают участников рынка недвижимости на этапе взаиморасчетов по сделке. Взаиморасчет, напомнил г-н Сосновский, – на первый взгляд, финальный приятный этап сделки. На самом деле – довольно рискованное дело, требующее внимания. В компании «Александр» к участию во взаиморасчетах допускаются сотрудники, имеющие специальную целевую доверенность, подтверждающую, что они представляют интересы компании и имеют соответствующую квалификацию.
Основа безопасности взаиморасчетов – передача денег только после регистрации перехода права собственности. Внесение денежных средств до перехода собственности имеет право на существование в исключительных случаях: когда сделка очень длительная, требуется очень большое число документов. При этом рекомендуется не только просчитать все риски, но и заключить отдельный договор, с указанием его срока действия и размера передаваемых сумм.
Традиционная и наиболее распространенная на сегодня форма взаиморасчетов – сейфинг с одновременным доступом покупателя и продавца. Чтобы избежать злоупотреблений и шантажа со стороны покупателя, сторонам необходимо обговорить все детали передачи имущества до закладки денег в ячейку. А именно – нужно договориться о формах взаиморасчетов и о том, в каком «составе» объект переходит к покупателю, получает ли он вместе с квартирой мебель, технику и прочие так называемые «улучшения». Если все это не обговорено, отмечает Сергей Сосновский, у недобросовестного покупателя есть повод придираться к тому, что сняли смеситель, вынесли шкаф и т.п., и требовать снижения выплаты.
Валерий Виноградов дополняет информацию коллеги, рассказывая противоположную историю из жизни: о шантаже со стороны злонамеренного продавца.
Продавец выставил квартиру примерно на 10% дешевле среднерыночной цены и легко нашел покупателя. Оба согласились, что сделка простая и участие агента не требуется. Решили рассчитаться через банковскую ячейку с условием одновременного присутствия, вместе выбрали банк, заложили деньги в сейф. После того как они вышли из банка и должны были отправиться к нотариусу для удостоверения сделки, продавец извинился и заявил, что он передумал продавать квартиру и никуда не пойдет. А по поводу оставленных в сейфе денег предложил покупателю обратиться к «ребятам в машине», которые популярно объяснили жертве, что деньги он, конечно, получит, но либо через год-два-три судебных разбирательств, либо быстро, но со «штрафом»... После этого несостоявшийся покупатель был вынужден обратиться в риэлторскую фирму, где проблему разрешили. Шантажисты в итоге ничего не получили, но издержки на юридические и прочие услуги, которые понес покупатель, оказались весьма значительны.
Другая, более продвинутая, форма проведения взаиморасчетов – эксперт-сейфинг. Банк при этом обеспечивает экспертный анализ предоставляемых ему документов. Доступ к ячейке имеют покупатель и продавец, а также представитель банка. Покупатель и продавец не связаны необходимостью одновременного присутствия: продавец получает деньги после предъявления выписки из ЕГРП о переходе прав собственности. Эксперт-сейфинг исключает возможность шантажа со стороны покупателя, подчеркивает Сергей Сосновский, так как передача денег производится под контролем банка на основании подаваемых документов в четко регламентированном порядке.
Против профессионального мошенника эксперт-сейфинг, впрочем, не является панацеей. Дело в том, что банк не несет ответственности за подлинность подаваемых документов. Соответственно, выписку из ЕРГП, по которой передаются деньги, можно и «нарисовать». Конкретно в этом случае преступным намерениям сегодня благоприятствует ситуация в УФРС, где стали нормой задержки с выдачей документов. Если раньше можно было довольно четко представлять себе, когда выписка будет получена и предъявлена, то сегодня трудно предугадать реальный срок получения выписки и соотнести его с тем, когда покупатель предъявит свою бумагу.
Наиболее цивилизованная форма взаиморасчетов – безналичный перевод. Но она же пока является наименее распространенной. Выбранную форму взаиморасчетов, какой бы она ни была, рекомендуется указывать в договоре купли-продажи.
Взаиморасчет как лакмусовая бумажка
Как правило, покупатель и продавец вместе принимают решение о том, какую сумму указывать в договоре. Однако нужно понимать, что в случае конфликта легче всего доказывать права добросовестного приобретателя, если выплаченная им сумма указана в полном объеме.
При проведении взаиморасчетов сторонам необходимо подписывать соглашение о порядке взаиморасчетов, где регламентируются время и факт наступления выплат. Рекомендовано дробление выплаты на три части: после регистрации прав собственности, после снятия с регистрации в квартире всех ранее проживавших и после передачи акта сдачи-приемки работ. На практике выплаты чаще разбивают надвое, упрощая схему.
Сергей Сосновский отмечает важную деталь: необходимо, чтобы обслуживающий сделку сотрудник риэлторской фирмы имел описанный в договоре статус представителя компании и соответствующую доверенность. Если с ним в процессе сделки что-то случится, то его права автоматически переходят к другому сотруднику компании, и сделка завершится благополучно.
Если же агент не обозначен как представитель компании, то банк по умолчанию рассматривает его как одну из сторон сделки, и в отдельных случаях это чревато неприятностями. Г-н Сосновский рассказывает о ситуации, когда агент компании, не обозначенный в таком качестве, скоропостижно умер, и доступ к ячейке оказался закрыт на 6 месяцев – до вступления в права его наследников.
Если у продаваемого объекта несколько собственников, а в сделке участвует один, то остальные должны предоставить доверенности от своего имени. К юридическим нюансам, связанным с взаиморасчетами, прибавляются вопросы проверки денег, пакетирования банкнот… Нюансов множество.
В итоге, заключает Сергей Сосновский, именно вокруг банковской ячейки чаще всего всплывают назревшие в ходе сделки конфликты и недоразумения, обнаруживает себя уровень профессионализма обслуживающих сделку агентов. А каков будет этот уровень, во многом зависит от осмотрительности потребителя.
Проблема мошенничества на рынке недвижимости актуальна. От преступников не спасают ни проверка документов юристами, ни эксперт-сейфинг при передаче денег. Почва для обмана, как и всегда, – жадность и неграмотность самих потребителей.
